Αποσβέστε το ενοικιαζόμενο κτίριό σας στα χρόνια που πραγματικά του απομένουν.
Στη Γερμανία οι ιδιοκτήτες αποσβένουν το κτίριο, ποτέ το οικόπεδο, κατά κανόνα σε 50 χρόνια. Πολλά παλαιότερα κτίρια έχουν πολύ λιγότερα χρόνια ζωής μπροστά τους. Μια έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή μπορεί να το αποδείξει, και με αυτή την απόδειξη αποσβένετε ταχύτερα και πληρώνετε λιγότερο φόρο νωρίτερα.
Για ιδιοκτήτες στη Γερμανία και στο εξωτερικό. Στα ελληνικά, στα γερμανικά και στα αγγλικά. Η αμοιβή μας: 654,50 € έως 2.017,05 € με ΦΠΑ.
Γενικός κανόνας: 2% τον χρόνο για 50 χρόνια
Με έκθεση που αποδεικνύει 25 χρόνια: 4% τον χρόνο
Ο κανόνας με απλά λόγια
- Η απόσβεση AfA
- Κάθε χρόνο αφαιρείτε από το εισόδημα των ενοικίων ένα κομμάτι από το κόστος του κτιρίου. Στα γερμανικά αυτό το κομμάτι λέγεται AfA, η ετήσια απόσβεση για τη φθορά του κτιρίου. Το οικόπεδο δεν αποσβένεται ποτέ.
- Η υπολειπόμενη διάρκεια ζωής Restnutzungsdauer
- Η εφορία, το Finanzamt, θεωρεί ότι μια κατοικία διαρκεί 50 χρόνια (40 χρόνια αν χτίστηκε πριν από το 1925). Ο νόμος σάς επιτρέπει να χρησιμοποιήσετε μικρότερη υπολειπόμενη διάρκεια ζωής, τη λεγόμενη Restnutzungsdauer, αν την αποδείξετε.
- Η απόδειξη Gutachten
- Η απόδειξη είναι μια έκθεση πραγματογνωμοσύνης, το Gutachten, που συντάσσει και υπογράφει πιστοποιημένος εκτιμητής για το συγκεκριμένο κτίριό σας. Την υποβάλλετε μαζί με τη φορολογική σας δήλωση.
Πόσο μπορεί να σας αποφέρει μια έκθεση
Μια πρόχειρη εκτίμηση για το κτίριό σας. Ο υπολογισμός γίνεται στον browser σας και τίποτα από όσα πληκτρολογείτε δεν φεύγει από αυτή τη σελίδα.
Μια έκθεση αξίζει να εξεταστεί.
- Αξία κτιρίου στον υπολογισμό
- 182.000 €
- Ενδεικτική υπολειπόμενη διάρκεια ζωής
- 25 έτη
- Ετήσια απόσβεση με τον γενικό κανόνα 2% ετησίως, 50 έτη
- 3.640 €
- Πιθανή ετήσια απόσβεση κατανεμημένη σε 25 έτη
- 7.280 €
- Επιπλέον απόσβεση κάθε χρόνο
- 3.640 €
- Ενδεικτική φορολογική εξοικονόμηση πρώτου έτους με φορολογικό συντελεστή 40%
- 1.456 €
- Στα επόμενα 25 έτη επιπλέον φορολογική ελάφρυνση με τον ίδιο συντελεστή
- 36.400 €
- Η αμοιβή μας ανώτατο όριο για κάτω από 300 m²
- 952,00 €800 € χωρίς ΦΠΑ
- Το όφελός σας το πρώτο έτος μετά την αμοιβή μας
- 504 €
Το συνολικό ποσό που αποσβένετε σε όλη τη ζωή του κτιρίου μένει ίδιο. Το όφελος είναι ότι το παίρνετε νωρίτερα, δηλαδή πληρώνετε λιγότερο φόρο τα πρώτα χρόνια. Τα ποσά εξοικονόμησης είναι ενδεικτικά, με τον φορολογικό συντελεστή που επιλέξατε. Η δική σας εξοικονόμηση εξαρτάται από τη φορολογική σας κατάσταση, την οποία δεν εξετάζουμε. Συμβουλευτείτε τον φορολογικό σας σύμβουλο (Steuerberater).
Η αμοιβή μας, αναλυτικά
Ένας κανόνας, ένα ελάχιστο και ένα ανώτατο ποσό. Όλα όσα ακολουθούν περιλαμβάνουν την αυτοψία και πλήρη μετάφραση της έκθεσης στα ελληνικά.
32% της επιπλέον απόσβεσης που προκύπτει από την έκθεσή σας το πρώτο έτος.
Χαμηλότερα ανώτατα όρια για μικρότερα κτίρια
Η αμοιβή σας δεν ξεπερνά ποτέ το ανώτατο όριο για το εμβαδόν του κτιρίου σας.
| Εμβαδόν | Όριο με ΦΠΑ | Καθαρό |
|---|---|---|
| Έως 299 m² | 952,00 € | 800 € |
| 300 έως 500 m² | 1.184,05 € | 995 € |
| 501 έως 1.000 m² | 1.541,05 € | 1.295 € |
| 1.001 m² και άνω | 2.017,05 € | 1.695 € |
Η επιστροφή χρημάτων
Αν η εφορία απορρίψει οριστικά τη μικρότερη διάρκεια ζωής μετά από ένσταση, σας επιστρέφουμε ολόκληρη την αμοιβή μας. Αυτό ισχύει για οριστική απόρριψη εντός 24 μηνών από την παράδοση.
Τι περιλαμβάνεται
- Η υπογεγραμμένη έκθεση του εκτιμητή για την εφορία
- Βιντεοπεριήγηση στο κτίριό σας με την ομάδα του εκτιμητή
- Πλήρης μετάφραση της έκθεσης στα ελληνικά
- Γραπτή υποστήριξη στα ελληνικά, στα γερμανικά και στα αγγλικά
- Καμία πρόσθετη χρέωση αργότερα
Τέσσερα αναλυτικά παραδείγματα
| Κτίριο (αξία χωρίς οικόπεδο) | Διάρκεια ζωής που αποδεικνύει η έκθεση | Επιπλέον απόσβεση πρώτου έτους | Το 32% της | Αμοιβή με ΦΠΑ | Καθαρό |
|---|---|---|---|---|---|
| Μικρό διαμέρισμα, 100.000 €, 45 m² | 35 έτη | 857 € | 274 € | 654,50 € | 550 € ελάχιστο |
| Μικρό διαμέρισμα, 100.000 €, 45 m² | 25 έτη | 2.000 € | 640 € | 761,60 € | 640 € |
| Διαμέρισμα, 200.000 €, 75 m² | 25 έτη | 4.000 € | 1.280 € | 952,00 € | 800 € όριο για το μέγεθός του |
| Πολυκατοικία, 2.000.000 €, 1.700 m² | 20 έτη | 60.000 € | 19.200 € | 2.017,05 € | 1.695 € ανώτατο |
Με υποθετικό φορολογικό συντελεστή 40%, το 32% της επιπλέον απόσβεσης ισούται με το 80% της εξοικονόμησής σας το πρώτο έτος. Η δική σας εξοικονόμηση εξαρτάται από τη φορολογική σας κατάσταση, την οποία δεν εξετάζουμε. Συμβουλευτείτε τον φορολογικό σας σύμβουλο (Steuerberater).
Η σύγκριση με την αγορά
| Faster Depreciation | Συνήθεις τιμές αγοράς | |
|---|---|---|
| Ένα διαμέρισμα (κάτω από 300 m²) | 654,50 € έως 952,00 € με ΦΠΑ | Περίπου 700 € έως 1.800 € με ΦΠΑ |
| Τα μεγαλύτερα κτίρια | Το πολύ 2.017,05 € με ΦΠΑ | Έως περίπου 2.600 € με ΦΠΑ |
| Αυτοψία μέσω βίντεο | Περιλαμβάνεται | Άλλοτε περιλαμβάνεται, άλλοτε χρεώνεται χωριστά |
| Πλήρης μετάφραση της έκθεσης στα ελληνικά | Περιλαμβάνεται | Σπάνια προσφέρεται |
| Παραγγελία και γραπτή υποστήριξη στα ελληνικά | Ναι | Συνήθως μόνο στα γερμανικά |
| Επιστροφή σε περίπτωση οριστικής απόρριψης | Ολόκληρη η αμοιβή, εντός 24 μηνών | Συνηθισμένη |
Τα στοιχεία της αγοράς είναι συνήθεις δημοσιευμένες τιμές για εκθέσεις υπολειπόμενης διάρκειας ζωής στη Γερμανία, Σεπτέμβριος 2026, με ΦΠΑ.
Πώς λειτουργεί
Πέντε βήματα από τον πρώτο έλεγχο μέχρι τη φορολογική σας δήλωση.
Σκάλες και δάπεδα
Θέρμανση και παράθυρα
-
Ελέγξτε το κτίριό σας online
Χρησιμοποιήστε τον υπολογιστή παραπάνω. Αν μια έκθεση δεν θα έβγαζε τα έξοδά της, θα σας το πει.
-
Ανεβάστε τα έγγραφά σας
Το συμβόλαιο αγοράς, τις κατόψεις, φωτογραφίες και ό,τι στοιχεία έχετε για εργασίες εκσυγχρονισμού.
-
Βιντεοπεριήγηση
Εσείς, ένας ενοικιαστής ή ο διαχειριστής του ακινήτου σας περιηγείστε στο κτίριο σε βιντεοκλήση, την ώρα που σας βολεύει. Η κλήση γίνεται στα γερμανικά ή στα αγγλικά, και μπορεί να συνδεθεί ένας συγγενής, ο ενοικιαστής ή ο διαχειριστής για να βοηθήσει.
-
Πιστοποιημένος εκτιμητής συντάσσει και υπογράφει την έκθεση
Η έκθεση είναι στα γερμανικά, τη γλώσσα που διαβάζει η εφορία. Λαμβάνετε επίσης πλήρη μετάφρασή της στα ελληνικά για δική σας χρήση.
-
Την υποβάλλετε με τη φορολογική σας δήλωση
Εσείς ή ο Steuerberater σας τη στέλνετε στο Finanzamt μαζί με τη δήλωση. Την αμοιβή μας την πληρώνετε όταν φτάσει η υπογεγραμμένη έκθεση.
Ο εκτιμητής αποφασίζει, και εμείς δεν μπορούμε να το αλλάξουμε
Ο εκτιμητής ορίζει την υπολειπόμενη διάρκεια ζωής ανεξάρτητα, πριν υπολογιστεί οποιαδήποτε αμοιβή. Το σύστημά μας κλειδώνει την τιμή που υπογράφει ο εκτιμητής, και κανείς στην Faster Depreciation δεν μπορεί να την αλλάξει. Ο εκτιμητής δεν βλέπει ποτέ την αμοιβή σας και πληρώνεται το ίδιο σταθερό ποσό, όποια διάρκεια ζωής κι αν προκύψει από την έκθεση.
Σε ποιους απευθύνεται
Σε ιδιοκτήτες παλαιότερων ακινήτων προς ενοικίαση στη Γερμανία που προτιμούν να τα διεκπεραιώσουν όλα αυτά στα ελληνικά.
- Ελληνόφωνοι ιδιοκτήτες στη Γερμανία που νοικιάζουν ένα ή λίγα διαμερίσματα.
- Ιδιοκτήτες που ζουν στην Ελλάδα ή στην Κύπρο και νοικιάζουν διαμέρισμα στη Γερμανία, υποβάλλοντας κάθε χρόνο γερμανική φορολογική δήλωση.
- Οικογένειες που αγόρασαν για να νοικιάσουν και τώρα πληρώνουν γερμανικό φόρο για τα ενοίκια.
- Επενδυτές με ολόκληρες πολυκατοικίες, όπου το ετήσιο όφελος είναι το μεγαλύτερο.
- Γερμανόφωνοι και αγγλόφωνοι ιδιοκτήτες είναι επίσης ευπρόσδεκτοι.
Αποδίδει περισσότερο σε κτίρια πριν από το 1980 περίπου, με μεγάλο μερίδιο κτιρίου στην τιμή και ιδιοκτήτη με υψηλό φορολογικό συντελεστή. Τα νεότερα κτίρια και τα διαμερίσματα στο κέντρο των πόλεων, όπου το οικόπεδο είναι το μεγαλύτερο μέρος της τιμής, κερδίζουν λιγότερα.
Συχνές ερωτήσεις
Η νομιμότητα της μεθόδου
Η μέθοδος είναι νόμιμη. Ο γερμανικός φορολογικός νόμος επιτρέπει σε έναν ιδιοκτήτη να χρησιμοποιήσει μικρότερη υπολειπόμενη διάρκεια ζωής, όταν μπορεί να αποδείξει ότι το κτίριο θα αντέξει λιγότερα χρόνια από τον γενικό κανόνα. Το ομοσπονδιακό φορολογικό δικαστήριο επιβεβαίωσε το 2021 και ξανά το 2024 ότι αυτό μπορεί να αποδειχθεί με οποιαδήποτε κατάλληλη μέθοδο πραγματογνωμοσύνης. Η εφορία στη συνέχεια αξιολογεί την έκθεση επί της ουσίας, γι' αυτό πρέπει να αφορά συγκεκριμένα το δικό σας κτίριο και να είναι καλά τεκμηριωμένη.
Αν η εφορία απορρίψει την έκθεση
Η εφορία μπορεί να κάνει ερωτήσεις για μια έκθεση. Ο εκτιμητής απαντά στις ερωτήσεις για το περιεχόμενό της. Αν η εφορία απορρίψει τη μικρότερη διάρκεια ζωής, μπορείτε να υποβάλετε ένσταση (Einspruch) μέσω του Steuerberater σας. Αν η απόρριψη γίνει οριστική μετά την ένσταση, εντός 24 μηνών από την παράδοση, σας επιστρέφουμε ολόκληρη την αμοιβή μας.
Ο ρόλος του Steuerberater
Σας συνιστούμε να έχετε Steuerberater. Δεν παρέχουμε φορολογικές συμβουλές. Δεν εξετάζουμε τη φορολογική σας κατάσταση, δεν συμπληρώνουμε τη δήλωσή σας και δεν επικοινωνούμε με την εφορία για λογαριασμό σας. Στη Γερμανία αυτές οι εργασίες επιτρέπονται μόνο σε αδειοδοτημένους φορολογικούς συμβούλους. Ο Steuerberater σας, ή εσείς, υποβάλλετε την έκθεση μαζί με τη δήλωση.
Προηγούμενα φορολογικά έτη
Συχνά ισχύει για φορολογικά έτη που είναι ακόμη ανοιχτά, για παράδειγμα ένα έτος για το οποίο δεν έχετε υποβάλει ακόμη δήλωση ή ένα έτος του οποίου η εκκαθάριση μπορεί ακόμη να αλλάξει. Μια οριστική εκκαθάριση συνήθως δεν ανοίγει ξανά μόνο και μόνο επειδή τώρα έχετε έκθεση. Ποια από τα δικά σας έτη είναι ακόμη ανοιχτά, θα σας το πει ο Steuerberater σας.
Τα έγγραφα που χρειάζονται
- Το συμβόλαιο αγοράς, που δείχνει την τιμή και συνήθως την κατανομή μεταξύ οικοπέδου και κτιρίου
- Κατόψεις και το εμβαδόν
- Πρόσφατες φωτογραφίες, εσωτερικές και εξωτερικές
- Στοιχεία για εργασίες εκσυγχρονισμού, όπως τιμολόγια για παράθυρα, θέρμανση, στέγη ή μπάνια
- Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, αν το έχετε
Μετά την αποστολή σάς λέμε ακριβώς τι λείπει. Τα υπόλοιπα καλύπτονται στη βιντεοπεριήγηση.
Ποιος υπογράφει την έκθεση
Ένας ανεξάρτητος εκτιμητής ακινήτων, πιστοποιημένος κατά το διεθνές πρότυπο πιστοποίησης προσώπων (DIN EN ISO/IEC 17024), με δική του ασφάλιση επαγγελματικής ευθύνης και δικούς του πελάτες. Ο εκτιμητής ελέγχει το προσχέδιο, μπορεί να αποκλίνει από αυτό, ορίζει την υπολειπόμενη διάρκεια ζωής και υπογράφει την έκθεση. Το όνομα και η πιστοποίησή του αναγράφονται σε αυτήν.
Η αλλαγή του νόμου που συζητείται στη Βουλή το 2026
Ο Ετήσιος Φορολογικός Νόμος 2026 (Jahressteuergesetz 2026) βρίσκεται στη Βουλή. Μια προτεινόμενη τροπολογία θα πρόσθετε στον κανόνα τις λέξεις «κατά τον χρόνο ολοκλήρωσής του», κάτι που θα περιόριζε τη μικρότερη διάρκεια ζωής σε κτίρια σχεδιασμένα εξαρχής να διαρκέσουν λίγο. Αν ψηφιστεί, τα παλαιότερα κτίρια κατά πάσα πιθανότητα θα χάσουν αυτή τη δυνατότητα, πιθανότατα για αγορές ή φορολογικά έτη μετά τη δημοσίευση του νόμου.
Παρόμοιες απόπειρες να περιοριστεί αυτή η δυνατότητα απέτυχαν το 2022, το 2024 και το 2025. Η Βουλή (Bundestag) ψηφίζει τον Δεκέμβριο του 2026. Μέχρι τότε δεν δεχόμαστε παραγγελίες ούτε χρήματα. Αν η αλλαγή ψηφιστεί, δεν θα ξεκινήσουμε, θα ενημερώσουμε όλους όσοι έχουν κρατήσει θέση και θα διαγράψουμε τα στοιχεία τους εντός 30 ημερών.
Αν το ακίνητο που νοικιάζετε είναι ζημιογόνο
Τότε μια μεγαλύτερη απόσβεση μεγαλώνει τη ζημία. Αν αυτό σας εξοικονομεί φόρο φέτος εξαρτάται από τα άλλα εισοδήματά σας στη Γερμανία. Ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό και δεν έχουν άλλο εισόδημα στη Γερμανία μπορεί να εξοικονομήσουν ελάχιστα ή τίποτα το πρώτο έτος, και η ζημία συνήθως μεταφέρεται στα επόμενα χρόνια. Ρυθμίστε τον φορολογικό συντελεστή του υπολογιστή σύμφωνα με την πραγματική σας κατάσταση, ή στο μηδέν, και μιλήστε με τον Steuerberater σας πριν κάνετε κράτηση.
Κρατήστε θέση
Δεν γίνεται καμία παραγγελία και δεν πληρώνετε τίποτα. Θα σας στείλουμε email όταν ξεκινήσουμε. Η έναρξη αναμένεται τον Ιανουάριο του 2027.
Η έναρξη εξαρτάται από την ψηφοφορία της Ομοσπονδιακής Βουλής τον Δεκέμβριο του 2026 για τον Ετήσιο Φορολογικό Νόμο 2026. Αν ψηφιστεί η αλλαγή που περιγράφεται στις ερωτήσεις παραπάνω, θα σας ενημερώσουμε ότι δεν ξεκινάμε και θα διαγράψουμε τα στοιχεία σας εντός 30 ημερών.