Ammortizzate il vostro immobile in affitto negli anni che gli restano davvero.
In Germania chi affitta ammortizza l'edificio, mai il terreno, e di regola lo fa in 50 anni. Molti edifici più vecchi hanno davanti molti meno anni. La perizia di un perito certificato può dimostrarlo, e con questa prova ammortizzate più in fretta e pagate meno tasse prima.
Per chi affitta in Germania e per i proprietari che vivono all'estero. In italiano, tedesco e inglese. Il nostro compenso: da 654,50 € a 2017,05 € IVA inclusa.
Di regola: il 2% l'anno per 50 anni
Con una perizia che dimostra 25 anni: il 4% l'anno
La regola in parole semplici
- L'ammortamento AfA
- Ogni anno deducete dal reddito da locazione una quota del costo dell'edificio. In Germania questa quota si chiama AfA ed è l'ammortamento annuo per l'usura. Il terreno non si ammortizza mai.
- La vita utile residua Restnutzungsdauer
- L'ufficio delle imposte, il Finanzamt, presume che un'abitazione duri 50 anni (40 se costruita prima del 1925). La legge vi consente di usare una vita utile residua più breve, la Restnutzungsdauer, se la dimostrate.
- La prova Gutachten
- La prova è una perizia, il Gutachten, redatta e firmata da un perito certificato per il vostro edificio specifico. La presentate insieme alla dichiarazione dei redditi.
Quanto potrebbe valere per voi una perizia?
Una stima approssimativa per il vostro edificio. Il calcolo avviene nel vostro browser e nulla di ciò che digitate lascia questa pagina.
Vale la pena di valutare una perizia.
- Valore dell'edificio considerato
- 182.000 €
- Vita utile residua indicativa
- 25 anni
- Ammortamento annuo di regola 2% l'anno per 50 anni
- 3640 €
- Ammortamento annuo possibile su 25 anni
- 7280 €
- Ammortamento in più ogni anno
- 3640 €
- Risparmio fiscale indicativo nel primo anno con un'aliquota del 40%
- 1456 €
- Nei prossimi 25 anni sgravio fiscale in più alla stessa aliquota
- 36.400 €
- Il nostro compenso massimale sotto i 300 m²
- 952,00 €800 € netti
- Il vostro guadagno nel primo anno, al netto del compenso
- 504 €
Il totale che ammortizzate nell'arco di vita dell'edificio resta lo stesso. Il vantaggio è ottenerlo prima, e quindi pagare meno tasse nei primi anni. I risparmi indicati sono esempi all'aliquota che avete scelto. Il vostro risparmio effettivo dipende dalla vostra situazione fiscale, che noi non esaminiamo. Verificate con il vostro consulente fiscale (Steuerberater).
Il nostro compenso, tutto in chiaro
Una sola regola, un minimo e un massimo. Tutti gli importi qui sotto comprendono il sopralluogo video e la traduzione completa della perizia in italiano.
Il 32% dell'ammortamento in più che la vostra perizia genera nel primo anno.
Massimali più bassi per gli edifici più piccoli
Il compenso non supera mai il massimale previsto per la superficie del vostro edificio.
| Superficie | Massimale IVA incl. | Netto |
|---|---|---|
| Fino a 299 m² | 952,00 € | 800 € |
| Da 300 a 500 m² | 1184,05 € | 995 € |
| Da 501 a 1000 m² | 1541,05 € | 1295 € |
| Da 1001 m² in su | 2017,05 € | 1695 € |
Il rimborso
Se, dopo un'opposizione, l'ufficio delle imposte respinge in via definitiva la vita utile più breve, vi rimborsiamo l'intero compenso. Vale per un rigetto definitivo entro 24 mesi dalla consegna.
Cosa è incluso
- La perizia firmata dal perito, pronta per l'ufficio delle imposte
- Un sopralluogo video del vostro edificio con il team del perito
- La traduzione completa della perizia in italiano
- Assistenza scritta in italiano, tedesco e inglese
- Nessun costo aggiuntivo in seguito
Quattro esempi concreti
| Edificio (senza terreno) | Vita da perizia | Ammortamento extra 1° anno | Il 32% | Compenso IVA incl. | Netto |
|---|---|---|---|---|---|
| Piccolo appartamento, 100.000 €, 45 m² | 35 anni | 857 € | 274 € | 654,50 € | 550 € minimo |
| Piccolo appartamento, 100.000 €, 45 m² | 25 anni | 2000 € | 640 € | 761,60 € | 640 € |
| Appartamento, 200.000 €, 75 m² | 25 anni | 4000 € | 1280 € | 952,00 € | 800 € massimale |
| Palazzo, 2.000.000 €, 1700 m² | 20 anni | 60.000 € | 19.200 € | 2017,05 € | 1695 € massimo |
Con un'aliquota ipotetica del 40%, il 32% dell'ammortamento in più equivale all'80% del vostro risparmio nel primo anno. Il vostro risparmio effettivo dipende dalla vostra situazione fiscale, che noi non esaminiamo. Verificate con il vostro consulente fiscale (Steuerberater).
Il confronto
| Faster Depreciation | Prezzi tipici di mercato | |
|---|---|---|
| Un appartamento (sotto i 300 m²) | Da 654,50 € a 952,00 € IVA inclusa | Da circa 700 € a 1800 € IVA inclusa |
| Gli edifici più grandi | Al massimo 2017,05 € IVA inclusa | Fino a circa 2600 € IVA inclusa |
| Sopralluogo video | Incluso | A volte incluso, a volte a parte |
| Traduzione completa della perizia in italiano | Incluso | Offerto raramente |
| Ordine e assistenza scritta in italiano | Sì | Quasi sempre solo in tedesco |
| Rimborso in caso di rigetto definitivo | Compenso intero, entro 24 mesi | Diffuso |
I dati di mercato sono i prezzi tipici pubblicati per le perizie sulla vita utile residua in Germania, settembre 2026, IVA inclusa.
Come funziona
Cinque passaggi, dalla prima verifica alla dichiarazione dei redditi.
Scale e pavimenti
Riscaldamento e finestre
-
Verificate il vostro edificio online
Usate il calcolatore qui sopra. Se una perizia non si ripagasse, ve lo dice chiaramente.
-
Caricate i documenti
Contratto d'acquisto, planimetrie, foto ed eventuale documentazione dei lavori di ammodernamento.
-
Sopralluogo in videochiamata
Voi, un inquilino o l'amministratore dell'immobile mostrate l'edificio in videochiamata, all'orario che preferite. La chiamata si svolge in tedesco o in inglese, e un familiare, un inquilino o l'amministratore può collegarsi per darvi una mano.
-
Un perito certificato redige e firma la perizia
La perizia è in tedesco, la lingua dell'ufficio delle imposte. Riceverete anche la traduzione completa in italiano, per vostra consultazione.
-
La presentate con la dichiarazione dei redditi
Voi o il vostro Steuerberater la inviate al Finanzamt insieme alla dichiarazione. Il nostro compenso si paga all'arrivo della perizia firmata.
Decide il perito, e noi non possiamo cambiare nulla
Il perito stabilisce la vita utile residua in modo indipendente, prima che venga calcolato qualsiasi compenso. Il nostro sistema blocca la cifra firmata dal perito e nessuno in Faster Depreciation può modificarla. Il perito non vede mai il vostro compenso e riceve lo stesso importo fisso qualunque sia la vita utile stabilita nella perizia.
A chi si rivolge
A chi possiede in Germania immobili in affitto non recenti e preferisce occuparsene in italiano.
- Chi parla italiano e vive in Germania e affitta uno o più appartamenti.
- Proprietari che vivono all'estero, in Italia, in Svizzera o altrove, che affittano un appartamento a Berlino, a Lipsia o in un'altra città tedesca e presentano ogni anno la dichiarazione dei redditi in Germania.
- Famiglie che hanno comprato per affittare e ora pagano in Germania le tasse sugli affitti.
- Investitori con interi palazzi di appartamenti, dove il vantaggio annuo è maggiore.
- Anche i proprietari di lingua tedesca o inglese sono i benvenuti. Scriveteci in tedesco o in inglese e vi risponderemo nella stessa lingua.
Conviene soprattutto per gli edifici costruiti prima del 1980 circa, con un'alta quota di valore riferita all'edificio e un proprietario con un'aliquota elevata. Gli edifici più recenti e gli appartamenti in centro, dove il terreno rappresenta la maggior parte del prezzo, ne traggono un vantaggio minore.
Domande
È legale?
Sì. La legge fiscale tedesca consente a chi affitta di usare una vita utile residua più breve se può dimostrare che l'edificio durerà meno anni di quelli previsti di regola. La Corte tributaria federale ha confermato nel 2021 e di nuovo nel 2024 che per dimostrarlo è valido qualsiasi metodo peritale idoneo. L'ufficio delle imposte valuta poi la perizia nel merito, quindi deve riguardare specificamente il vostro edificio ed essere ben motivata.
E se l'ufficio delle imposte la respinge?
L'ufficio delle imposte può fare domande su una perizia. Alle domande sul contenuto della perizia risponde il perito. Se l'ufficio respinge la vita utile più breve, potete presentare opposizione (Einspruch) tramite il vostro Steuerberater. Se dopo l'opposizione il rigetto diventa definitivo, entro 24 mesi dalla consegna, vi rimborsiamo l'intero compenso.
Serve uno Steuerberater?
Sì, ve lo consigliamo. Non forniamo consulenza fiscale. Non esaminiamo la vostra situazione fiscale, non compiliamo la dichiarazione e non trattiamo con l'ufficio delle imposte al posto vostro. In Germania questa attività è riservata ai consulenti fiscali abilitati. La perizia la presentate voi, o il vostro Steuerberater, insieme alla dichiarazione.
Vale anche per gli anni passati?
Spesso sì, per gli anni d'imposta ancora aperti, ad esempio un anno per cui non avete ancora presentato la dichiarazione o il cui avviso di accertamento può ancora essere modificato. Un accertamento definitivo di solito non si può riaprire solo perché ora avete una perizia. Quali dei vostri anni siano ancora aperti è una domanda per il vostro Steuerberater.
Quali documenti servono?
- Il contratto d'acquisto, che indica il prezzo e di solito la ripartizione tra terreno ed edificio
- Le planimetrie e la superficie
- Foto recenti, interne ed esterne
- La documentazione dei lavori di ammodernamento, ad esempio le fatture per finestre, riscaldamento, tetto o bagni
- L'attestato di prestazione energetica, se lo avete
Dopo il caricamento vi diciamo esattamente cosa manca. Il sopralluogo video copre il resto.
Chi firma la perizia?
Un perito immobiliare libero professionista, certificato secondo lo standard internazionale per la certificazione delle persone (DIN EN ISO/IEC 17024), con una propria assicurazione di responsabilità civile professionale e una propria clientela. Il perito esamina la bozza, può discostarsene, stabilisce la vita utile residua e firma la perizia. Nella perizia compaiono il suo nome e la sua certificazione.
E la modifica di legge in discussione in Parlamento nel 2026?
La legge fiscale annuale 2026 è all'esame del Parlamento. Un emendamento proposto aggiungerebbe alla norma le parole «al momento del suo completamento», limitando la vita utile più breve agli edifici progettati per durare solo poco tempo. Se passasse, gli edifici più vecchi molto probabilmente perderebbero questa possibilità, verosimilmente per gli acquisti o gli anni d'imposta successivi alla pubblicazione della legge.
Tentativi simili di limitare questa possibilità sono falliti nel 2022, nel 2024 e nel 2025. Il Parlamento vota a dicembre 2026. Fino ad allora non accettiamo ordini né denaro. Se la modifica passa, non partiremo, lo comunicheremo a tutti coloro che hanno prenotato un posto e cancelleremo i loro dati entro 30 giorni.
E se l'affitto chiude in perdita?
In quel caso un ammortamento maggiore aumenta la perdita. Che questo faccia risparmiare tasse quest'anno dipende dagli altri vostri redditi in Germania. Chi vive all'estero e non ha altri redditi in Germania può risparmiare poco o nulla nel primo anno, e di solito la perdita viene riportata agli anni successivi. Impostate l'aliquota del calcolatore sulla vostra situazione reale, o a zero, e parlatene con il vostro Steuerberater prima di prenotare.
Prenota il mio posto
Nessun ordine e nessun pagamento. Vi scriveremo al momento del lancio, previsto per gennaio 2027.
Il lancio dipende dal voto di dicembre 2026 del Parlamento federale sulla legge fiscale annuale 2026. Se passa la modifica descritta nelle domande qui sopra, vi comunicheremo che non partiamo e cancelleremo i vostri dati entro 30 giorni.