Budynek na wynajem można amortyzować przez tyle lat, ile naprawdę mu zostało.
Wynajmujący w Niemczech odpisują budynek, nigdy grunt, domyślnie przez 50 lat. Wielu starszym budynkom zostało jednak znacznie mniej lat. Ekspertyza certyfikowanego rzeczoznawcy może to udowodnić, a z takim dowodem odpisują Państwo szybciej i wcześniej płacą niższy podatek.
Dla wynajmujących w Niemczech i właścicieli mieszkających za granicą. Po polsku, niemiecku i angielsku. Nasza opłata: od 654,50 € do 2017,05 € z VAT.
Standardowo: 2% rocznie przez 50 lat
Z ekspertyzą potwierdzającą 25 lat: 4% rocznie
Zasada w prostych słowach
- Odpis amortyzacyjny AfA
- Co roku odliczają Państwo od przychodu z najmu część kosztu budynku. W Niemczech ta część nazywa się AfA, czyli roczny odpis z tytułu zużycia. Gruntu nigdy się nie amortyzuje.
- Pozostały okres użytkowania Restnutzungsdauer
- Niemiecki urząd skarbowy (Finanzamt) zakłada, że budynek mieszkalny służy 50 lat (40 lat, jeśli powstał przed 1925 r.). Prawo pozwala przyjąć krótszy pozostały okres użytkowania, czyli Restnutzungsdauer, jeśli się go udowodni.
- Dowód Gutachten
- Dowodem jest ekspertyza, po niemiecku Gutachten, sporządzona i podpisana przez certyfikowanego rzeczoznawcę dla Państwa konkretnego budynku. Składa się ją razem z zeznaniem podatkowym.
Ile może być dla Państwa warta ekspertyza?
Orientacyjny szacunek dla Państwa budynku. Kalkulator działa w przeglądarce i nic, co Państwo wpiszą, nie opuszcza tej strony.
Ekspertyza wydaje się warta sprawdzenia.
- Przyjęta wartość budynku
- 182 000 €
- Orientacyjny pozostały okres użytkowania
- 25 lat
- Standardowy roczny odpis 2% rocznie przez 50 lat
- 3640 €
- Możliwy roczny odpis rozłożony na 25 lat
- 7280 €
- Dodatkowy odpis co roku
- 3640 €
- Przykładowa oszczędność podatku w pierwszym roku przy stawce podatku 40%
- 1456 €
- Przez kolejne 25 lat dodatkowa ulga podatkowa przy tej samej stawce
- 36 400 €
- Nasza opłata limit dla tej powierzchni
- 952,00 €800 € netto
- Państwa zysk w pierwszym roku po odjęciu naszej opłaty
- 504 €
Łączna suma odpisów przez cały okres użytkowania budynku pozostaje taka sama. Korzyść polega na tym, że otrzymują ją Państwo wcześniej, czyli płacą niższy podatek w pierwszych latach. Kwoty oszczędności to ilustracje przy wybranej stawce podatku. Rzeczywista oszczędność zależy od Państwa sytuacji podatkowej, której nie analizujemy. Prosimy skonsultować się z doradcą podatkowym (Steuerberater).
Nasza opłata w pełnej wysokości
Jedna zasada, minimum i maksimum. Wszystkie poniższe kwoty obejmują oględziny i pełne tłumaczenie ekspertyzy na język polski.
32% dodatkowego odpisu, który Państwa ekspertyza daje w pierwszym roku.
Niższe limity dla mniejszych budynków
Opłata nigdy nie przekracza limitu dla powierzchni Państwa budynku.
| Powierzchnia | Limit z VAT | Netto |
|---|---|---|
| Do 299 m² | 952,00 € | 800 € |
| Od 300 do 500 m² | 1184,05 € | 995 € |
| Od 501 do 1000 m² | 1541,05 € | 1295 € |
| Od 1001 m² wzwyż | 2017,05 € | 1695 € |
Zwrot pieniędzy
Jeśli urząd skarbowy po odwołaniu ostatecznie odrzuci krótszy okres użytkowania, zwracamy całą opłatę. Dotyczy to ostatecznego odrzucenia w ciągu 24 miesięcy od doręczenia ekspertyzy.
Co obejmuje cena
- Podpisaną ekspertyzę rzeczoznawcy dla urzędu skarbowego
- Oględziny budynku przez wideo z zespołem rzeczoznawcy
- Pełne tłumaczenie ekspertyzy na język polski
- Pisemną obsługę po polsku, niemiecku i angielsku
- Żadnych dodatkowych opłat doliczanych później
Cztery przykłady
| Budynek (bez gruntu) | Okres z ekspertyzy | Dodatkowy odpis, 1. rok | 32% tej kwoty | Opłata z VAT | Netto |
|---|---|---|---|---|---|
| Małe mieszkanie, 100 000 €, 45 m² | 35 lat | 857 € | 274 € | 654,50 € | 550 € minimum |
| Małe mieszkanie, 100 000 €, 45 m² | 25 lat | 2000 € | 640 € | 761,60 € | 640 € |
| Mieszkanie, 200 000 €, 75 m² | 25 lat | 4000 € | 1280 € | 952,00 € | 800 € limit dla metrażu |
| Budynek wielorodzinny, 2 000 000 €, 1700 m² | 20 lat | 60 000 € | 19 200 € | 2017,05 € | 1695 € maksimum |
Przy założonej stawce podatku 40% kwota równa 32% dodatkowego odpisu odpowiada 80% oszczędności w pierwszym roku. Rzeczywista oszczędność zależy od Państwa sytuacji podatkowej, której nie analizujemy. Prosimy skonsultować się z doradcą podatkowym (Steuerberater).
Jak wypadamy na tle rynku
| Faster Depreciation | Typowe ceny rynkowe | |
|---|---|---|
| Mieszkanie (poniżej 300 m²) | Od 654,50 € do 952,00 € z VAT | Od ok. 700 € do 1800 € z VAT |
| Największe budynki | Maksymalnie 2017,05 € z VAT | Do ok. 2600 € z VAT |
| Oględziny przez wideo | W cenie | Czasem w cenie, czasem za dopłatą |
| Pełne tłumaczenie ekspertyzy na język polski | W cenie | Rzadko oferowane |
| Zamówienie i pisemna obsługa po polsku | Tak | Zwykle tylko po niemiecku |
| Zwrot przy ostatecznym odrzuceniu | Cała opłata, w ciągu 24 miesięcy | Częsta praktyka |
Dane rynkowe to typowe publikowane ceny ekspertyz pozostałego okresu użytkowania w Niemczech, wrzesień 2026 r., z VAT.
Jak to działa
Pięć kroków od pierwszego sprawdzenia do zeznania podatkowego.
Schody i podłogi
Ogrzewanie i okna
-
Sprawdzenie budynku online
Wystarczy kalkulator powyżej. Jeśli ekspertyza by się nie zwróciła, kalkulator to pokaże.
-
Przesłanie dokumentów
Umowa kupna, rzuty mieszkań, zdjęcia i wszelka dokumentacja prac modernizacyjnych.
-
Oględziny przez wideo
Państwo, najemca lub zarządca nieruchomości oprowadzają rzeczoznawcę po budynku podczas rozmowy wideo, w dogodnym terminie. Rozmowa odbywa się po niemiecku lub po angielsku, a pomóc w niej może ktoś z rodziny, najemca lub zarządca.
-
Certyfikowany rzeczoznawca sporządza i podpisuje ekspertyzę
Ekspertyza jest po niemiecku, bo w tym języku czyta ją urząd skarbowy. Dla Państwa przygotowujemy też jej pełne tłumaczenie na język polski.
-
Złożenie ekspertyzy z zeznaniem podatkowym
Państwo lub Państwa doradca podatkowy (Steuerberater) przesyłają ją do urzędu skarbowego (Finanzamt) razem z zeznaniem. Naszą opłatę płacą Państwo po otrzymaniu podpisanej ekspertyzy.
Decyduje rzeczoznawca, a my nie możemy tego zmienić
Rzeczoznawca ustala pozostały okres użytkowania niezależnie, zanim zostanie obliczona jakakolwiek opłata. Nasz system blokuje wartość podpisaną przez rzeczoznawcę i nikt w Faster Depreciation nie może jej zmienić. Rzeczoznawca nigdy nie widzi Państwa opłaty i otrzymuje tę samą stałą kwotę bez względu na to, jaki okres ustali.
Dla kogo
Dla właścicieli starszych nieruchomości na wynajem w Niemczech, którzy wolą załatwić tę sprawę po polsku.
- Polskojęzyczni wynajmujący w Niemczech z jednym lub kilkoma mieszkaniami.
- Właściciele mieszkający za granicą, np. w Polsce, którzy wynajmują mieszkanie w Berlinie, Lipsku lub innym niemieckim mieście i co roku składają niemieckie zeznanie podatkowe.
- Rodziny, które kupiły mieszkanie na wynajem i płacą teraz w Niemczech podatek od czynszu.
- Inwestorzy posiadający budynki wielorodzinne, w których roczna korzyść jest największa.
- Właściciele mówiący po niemiecku lub po angielsku również są mile widziani. Na pytania zadane po niemiecku lub po angielsku odpowiadamy w tym samym języku.
Ekspertyza opłaca się zwykle najbardziej w przypadku budynków sprzed ok. 1980 r., z wysokim udziałem budynku w cenie, gdy właściciel płaci podatek według wysokiej stawki. Nowsze budynki i mieszkania w centrach miast, w których grunt stanowi większość ceny, zyskują mniej.
Pytania
Czy to legalne?
Tak. Niemieckie prawo podatkowe pozwala wynajmującemu przyjąć krótszy pozostały okres użytkowania, jeśli udowodni, że budynek posłuży krócej niż przez okres standardowy. Federalny Trybunał Finansowy potwierdził w 2021 r. i ponownie w 2024 r., że można tego dowieść każdą odpowiednią metodą eksperta. Urząd skarbowy ocenia następnie ekspertyzę merytorycznie, dlatego musi ona dotyczyć konkretnie Państwa budynku i być rzetelnie uzasadniona.
Co, jeśli urząd skarbowy ją odrzuci?
Urząd skarbowy może zadawać pytania dotyczące ekspertyzy. Na pytania o jej treść odpowiada rzeczoznawca. Jeśli urząd odrzuci krótszy okres użytkowania, mogą Państwo za pośrednictwem doradcy podatkowego wnieść odwołanie (Einspruch). Jeśli po tym odwołaniu odrzucenie stanie się ostateczne, w ciągu 24 miesięcy od doręczenia ekspertyzy, zwracamy całą opłatę.
Czy potrzebny jest doradca podatkowy?
Tak, zalecamy skorzystanie z jego usług. Nie udzielamy porad podatkowych. Nie analizujemy Państwa sytuacji podatkowej, nie wypełniamy zeznania i nie załatwiamy za Państwa spraw w urzędzie skarbowym. W Niemczech te czynności są zastrzeżone dla licencjonowanych doradców podatkowych. Ekspertyzę składa razem z zeznaniem Państwa doradca podatkowy lub Państwo sami.
Czy można rozliczyć lata ubiegłe?
Często tak, jeśli dany rok podatkowy jest jeszcze otwarty, np. gdy nie złożyli Państwo jeszcze za niego zeznania albo decyzję podatkową za ten rok można jeszcze zmienić. Ostatecznej decyzji zwykle nie da się ponownie otworzyć tylko dlatego, że mają Państwo teraz ekspertyzę. O to, które lata są w Państwa przypadku jeszcze otwarte, należy zapytać doradcę podatkowego.
Jakie dokumenty są potrzebne?
- Umowa kupna, z której wynika cena i zwykle podział na grunt i budynek
- Rzuty mieszkań i powierzchnia
- Aktualne zdjęcia, z zewnątrz i ze środka
- Dokumentacja prac modernizacyjnych, np. faktury za okna, ogrzewanie, dach lub łazienki
- Świadectwo charakterystyki energetycznej, jeśli je Państwo mają
Po przesłaniu dokumentów dokładnie wskażemy, czego brakuje. Resztę uzupełnią oględziny przez wideo.
Kto podpisuje ekspertyzę?
Rzeczoznawca majątkowy prowadzący własną działalność, certyfikowany zgodnie z międzynarodową normą dotyczącą certyfikacji osób (DIN EN ISO/IEC 17024), z własnym ubezpieczeniem od odpowiedzialności zawodowej i własnymi klientami. Rzeczoznawca sprawdza projekt ekspertyzy, może od niego odstąpić, ustala pozostały okres użytkowania i podpisuje ekspertyzę. Jego imię i nazwisko oraz certyfikat są w niej podane.
A co ze zmianą przepisów, nad którą parlament pracuje w 2026 r.?
Roczna ustawa podatkowa na 2026 r. (Jahressteuergesetz 2026) jest w trakcie prac parlamentarnych. Jedna z proponowanych poprawek dodałaby do przepisu słowa „w chwili jego ukończenia”, co ograniczyłoby krótsze okresy do budynków od początku zaprojektowanych na krótkie użytkowanie. Jeśli zostanie przyjęta, starsze budynki najprawdopodobniej stracą tę możliwość, prawdopodobnie w odniesieniu do zakupów lub lat podatkowych po ogłoszeniu ustawy.
Podobne próby ograniczenia tej możliwości nie powiodły się w latach 2022, 2024 i 2025. Bundestag głosuje w grudniu 2026 r. Do tego czasu nie przyjmujemy zamówień ani pieniędzy. Jeśli zmiana zostanie przyjęta, nie uruchomimy usługi, poinformujemy o tym wszystkie osoby, które zarezerwowały miejsce, i usuniemy ich dane w ciągu 30 dni.
Co, jeśli najem przynosi stratę?
Wtedy wyższy odpis powiększa stratę. To, czy obniży to podatek w tym roku, zależy od Państwa pozostałych dochodów w Niemczech. Właściciele mieszkający za granicą, którzy nie mają innych dochodów w Niemczech, mogą w pierwszym roku zaoszczędzić niewiele albo nic, a strata jest zwykle przenoszona na kolejne lata. Prosimy ustawić w kalkulatorze stawkę podatku odpowiadającą rzeczywistej sytuacji albo zero i przed rezerwacją porozmawiać z doradcą podatkowym.
Rezerwacja miejsca
Nie składają Państwo zamówienia i niczego nie płacą. Napiszemy do Państwa, gdy wystartujemy, co przewidujemy w styczniu 2027 r.
Start zależy od głosowania Bundestagu w grudniu 2026 r. nad roczną ustawą podatkową na 2026 r. Jeśli zmiana opisana powyżej w pytaniach zostanie przyjęta, poinformujemy Państwa, że nie uruchamiamy usługi, i usuniemy Państwa dane w ciągu 30 dni.