Otpisujte zgradu za najam kroz godine koje joj stvarno preostaju.
Najmodavci u Njemačkoj zgradu, ali nikad zemljište, standardno otpisuju kroz 50 godina. Mnogim starijim zgradama preostaje znatno manje godina. Nalaz certificiranog procjenitelja to može dokazati, a s tim dokazom otpisujete brže i manje poreza plaćate već u prvim godinama.
Za najmodavce u Njemačkoj i vlasnike u inozemstvu. Na hrvatskom, njemačkom i engleskom. Naša naknada: od 654,50 € do 2.017,05 € s PDV-om.
Standardno: 2 % godišnje kroz 50 godina
S nalazom koji dokazuje 25 godina: 4 % godišnje
Pravilo jednostavnim riječima
- Otpis AfA
- Svake godine od prihoda od najma odbijate dio troška zgrade. U Njemačkoj se taj dio zove AfA, godišnji otpis zbog trošenja zgrade. Zemljište se nikad ne otpisuje.
- Preostali vijek Restnutzungsdauer
- Porezni ured, Finanzamt, polazi od toga da stambena zgrada traje 50 godina (40 godina ako je izgrađena prije 1925.). Zakon Vam dopušta primjenu kraćeg preostalog vijeka, Restnutzungsdauer, ako ga dokažete.
- Dokaz Gutachten
- Dokaz je stručni nalaz, Gutachten, koji za Vašu konkretnu zgradu izrađuje i potpisuje certificirani procjenitelj. Prilažete ga poreznoj prijavi.
Koliko bi Vam nalaz mogao vrijediti?
Gruba procjena za Vašu zgradu. Izračun se odvija u Vašem pregledniku i ništa što upišete ne napušta ovu stranicu.
Nalaz bi se mogao isplatiti, vrijedi provjeriti.
- Vrijednost zgrade u izračunu
- 182.000 €
- Okvirni preostali vijek
- 25 godina
- Standardni godišnji otpis 2 % godišnje, 50 godina
- 3.640 €
- Mogući godišnji otpis preostali vijek: 25 godina
- 7.280 €
- Dodatni otpis svake godine
- 3.640 €
- Okvirna porezna ušteda u prvoj godini uz poreznu stopu od 40 %
- 1.456 €
- Ukupno kroz preostali vijek (25 godina) dodatno porezno rasterećenje uz istu stopu
- 36.400 €
- Naša naknada gornja granica za manje od 300 m²
- 952,00 €800 € neto
- Vaša dobit u prvoj godini nakon naše naknade
- 504 €
Ukupan iznos koji otpišete tijekom vijeka zgrade ostaje isti. Dobivate ga ranije, pa u prvim godinama plaćate manje poreza. Iznosi ušteda su ilustracija uz poreznu stopu koju ste odabrali. Vaša stvarna ušteda ovisi o Vašem poreznom položaju, koji mi ne provjeravamo. Provjerite to sa svojim poreznim savjetnikom (Steuerberater).
Naša naknada u cijelosti
Jedno pravilo, jedan najniži i jedan najviši iznos. Sve u nastavku uključuje pregled zgrade i cjelovit prijevod nalaza na hrvatski jezik.
32 % dodatnog otpisa koji Vaš nalaz donosi u prvoj godini.
Niže gornje granice za manje zgrade
Vaša naknada nikad ne prelazi gornju granicu za površinu Vaše zgrade.
| Površina | S PDV-om | Neto |
|---|---|---|
| Do 299 m² | 952,00 € | 800 € |
| 300 do 500 m² | 1.184,05 € | 995 € |
| 501 do 1.000 m² | 1.541,05 € | 1.295 € |
| 1.001 m² i više | 2.017,05 € | 1.695 € |
Povrat naknade
Ako porezni ured nakon prigovora konačno odbije kraći vijek, vraćamo Vam cijelu naknadu. To vrijedi za konačno odbijanje unutar 24 mjeseca od isporuke.
Što je uključeno
- Potpisani nalaz procjenitelja za porezni ured
- Video-obilazak Vaše zgrade s procjeniteljevim timom
- Cjelovit prijevod nalaza na hrvatski jezik
- Pisana podrška na hrvatskom, njemačkom i engleskom
- Nikakvi dodatni troškovi naknadno
Četiri primjera izračuna
| Zgrada (vrijednost bez zemljišta) | Dokazani vijek | Dodatni otpis u 1. godini | 32 % od toga | Naknada s PDV-om | Neto |
|---|---|---|---|---|---|
| Mali stan, 100.000 €, 45 m² | 35 godina | 857 € | 274 € | 654,50 € | 550 € najniži iznos |
| Mali stan, 100.000 €, 45 m² | 25 godina | 2.000 € | 640 € | 761,60 € | 640 € |
| Stan, 200.000 €, 75 m² | 25 godina | 4.000 € | 1.280 € | 952,00 € | 800 € granica za površinu |
| Zgrada, 2.000.000 €, 1.700 m² | 20 godina | 60.000 € | 19.200 € | 2.017,05 € | 1.695 € najviši iznos |
Uz pretpostavljenu poreznu stopu od 40 %, 32 % dodatnog otpisa iznosi 80 % Vaše uštede u prvoj godini. Vaša stvarna ušteda ovisi o Vašem poreznom položaju, koji mi ne provjeravamo. Provjerite to sa svojim poreznim savjetnikom (Steuerberater).
Usporedba s tržištem
| Faster Depreciation | Uobičajene tržišne cijene | |
|---|---|---|
| Stan (manje od 300 m²) | 654,50 € do 952,00 € s PDV-om | Oko 700 € do 1.800 € s PDV-om |
| Najveće zgrade | Najviše 2.017,05 € s PDV-om | Do oko 2.600 € s PDV-om |
| Video-pregled | Uključen | Ponekad uključen, ponekad se plaća posebno |
| Cjelovit prijevod nalaza na hrvatski jezik | Uključen | Rijetko se nudi |
| Narudžba i pisana podrška na hrvatskom | Da | Uglavnom samo na njemačkom |
| Povrat pri konačnom odbijanju | Cijela naknada, unutar 24 mjeseca | Uobičajen |
Tržišni iznosi su uobičajene objavljene cijene nalaza o preostalom vijeku u Njemačkoj, rujan 2026., s PDV-om.
Kako funkcionira
Pet koraka od prve provjere do porezne prijave.
Stepenice i podovi
Grijanje i prozori
-
Provjerite svoju zgradu online
Upotrijebite kalkulator iznad. Ako se nalaz ne bi isplatio, kalkulator će Vam to reći.
-
Učitajte dokumente
Kupoprodajni ugovor, tlocrte, fotografije i dokaze o radovima modernizacije, ako ih imate.
-
Video-obilazak
Vi, stanar ili upravitelj zgrade prolazite kroz zgradu u videopozivu, u terminu koji Vama odgovara. Poziv se vodi na njemačkom ili engleskom, a kao pomoć se može priključiti član obitelji, stanar ili upravitelj zgrade.
-
Certificirani procjenitelj piše i potpisuje nalaz
Nalaz je na njemačkom, jeziku koji porezni ured čita. Uz njega dobivate i cjelovit prijevod na hrvatski, za Vašu upotrebu.
-
Nalaz prilažete poreznoj prijavi
Vi ili Vaš porezni savjetnik šaljete ga uz prijavu poreznom uredu (Finanzamt). Našu naknadu plaćate kada stigne potpisani nalaz.
Procjenitelj odlučuje, a mi to ne možemo promijeniti
Procjenitelj neovisno utvrđuje preostali vijek, prije nego što se izračuna ikakva naknada. Naš sustav zaključava brojku koju procjenitelj potpiše i nitko iz tima Faster Depreciation je ne može promijeniti. Procjenitelj nikad ne vidi Vašu naknadu i dobiva isti fiksni iznos, bez obzira na to koji vijek nalaz utvrdi.
Kome je usluga namijenjena
Vlasnicima starijih nekretnina za najam u Njemačkoj koji sve to radije rješavaju na hrvatskom jeziku.
- Vlasnici u Njemačkoj kojima je hrvatski materinski jezik, a iznajmljuju jedan ili nekoliko stanova.
- Vlasnici koji žive u Hrvatskoj, Bosni i Hercegovini ili drugdje izvan Njemačke, a iznajmljuju stan u Berlinu, Leipzigu ili drugdje u Njemačkoj i svake godine podnose njemačku poreznu prijavu.
- Obitelji koje su kupile stan za najam i sada na prihod od najma plaćaju porez u Njemačkoj.
- Ulagači sa stambenim zgradama, kod kojih je godišnja dobit najveća.
- Vlasnici koji govore njemački ili engleski također su dobrodošli.
Najviše se obično isplati za zgrade izgrađene prije otprilike 1980., s visokim udjelom zgrade u cijeni i vlasnikom s visokom poreznom stopom. Novije zgrade i stanovi u središtu grada, gdje zemljište čini većinu cijene, dobivaju manje.
Pitanja
Je li to zakonito?
Da. Njemački porezni zakon dopušta najmodavcu primjenu kraćeg preostalog vijeka kada može dokazati da će zgrada trajati manje godina od standardnog vijeka. Savezni porezni sud potvrdio je 2021. i ponovno 2024. da se to može dokazati bilo kojom prikladnom stručnom metodom. Porezni ured zatim ocjenjuje nalaz prema njegovoj stvarnoj vrijednosti, pa nalaz mora biti izrađen za Vašu konkretnu zgradu i dobro obrazložen.
Što ako porezni ured odbije nalaz?
Porezni ured može postaviti pitanja o nalazu. Na pitanja o sadržaju nalaza odgovara procjenitelj. Ako porezni ured odbije kraći vijek, preko svog poreznog savjetnika možete podnijeti prigovor (Einspruch). Ako odbijanje nakon tog prigovora postane konačno, unutar 24 mjeseca od isporuke, vraćamo Vam cijelu naknadu.
Trebam li poreznog savjetnika (Steuerberater)?
Da, preporučujemo ga. Mi ne dajemo porezne savjete. Ne provjeravamo Vaš porezni položaj, ne ispunjavamo Vašu prijavu i ne komuniciramo s poreznim uredom umjesto Vas. U Njemačkoj je taj posao rezerviran za ovlaštene porezne savjetnike. Nalaz uz prijavu podnosi Vaš porezni savjetnik ili Vi sami.
Mogu li to iskoristiti i za prošle godine?
Često za porezne godine koje su još otvorene, na primjer za godinu za koju još niste podnijeli prijavu ili onu čije se porezno rješenje još može izmijeniti. Konačno porezno rješenje obično se ne može ponovno otvoriti samo zato što sada imate nalaz. Koje su Vaše godine još otvorene, pitanje je za Vašeg poreznog savjetnika.
Koji su mi dokumenti potrebni?
- Kupoprodajni ugovor, iz kojeg se vidi cijena i obično podjela između zemljišta i zgrade
- Tlocrti i površina
- Novije fotografije, iznutra i izvana
- Dokazi o radovima modernizacije, primjerice računi za prozore, grijanje, krov ili kupaonice
- Energetski certifikat, ako ga imate
Nakon što učitate dokumente, točno ćemo Vam reći što nedostaje. Ostalo pokriva video-obilazak.
Tko potpisuje nalaz?
Samostalni procjenitelj nekretnina certificiran prema međunarodnoj normi za certifikaciju osoba (DIN EN ISO/IEC 17024), s vlastitim osiguranjem od profesionalne odgovornosti i vlastitim klijentima. Procjenitelj pregledava nacrt, može od njega odstupiti, utvrđuje preostali vijek i potpisuje nalaz. Njegovo ime i certifikat navedeni su u nalazu.
Što je s izmjenom zakona o kojoj parlament raspravlja 2026.?
Godišnji porezni zakon za 2026. trenutačno prolazi parlamentarnu proceduru. Jedan predloženi amandman dodao bi u pravilo riječi „u trenutku njezina dovršetka”, čime bi se kraći vijek ograničio na zgrade koje su od početka projektirane da traju kratko. Ako amandman prođe, starije zgrade bi najvjerojatnije izgubile ovu mogućnost, vjerojatno za kupnje ili porezne godine nakon objave zakona.
Slični pokušaji da se ova mogućnost ograniči propali su 2022., 2024. i 2025. Parlament glasuje u prosincu 2026. Do tada ne primamo narudžbe ni novac. Ako izmjena prođe, nećemo pokrenuti uslugu, obavijestit ćemo sve koji su rezervirali mjesto i izbrisati njihove podatke u roku od 30 dana.
Što ako je moj najam u gubitku?
Tada veći otpis povećava gubitak. Hoćete li time ove godine uštedjeti na porezu, ovisi o Vašim ostalim prihodima u Njemačkoj. Vlasnici u inozemstvu bez drugih prihoda u Njemačkoj u prvoj godini mogu uštedjeti malo ili ništa, a gubitak se obično prenosi u kasnije godine. U kalkulatoru postavite poreznu stopu prema svojoj stvarnoj situaciji, ili na nulu, i prije rezervacije razgovarajte sa svojim poreznim savjetnikom.
Rezervirajte mjesto
Ništa ne naručujete i ništa ne plaćate. Javit ćemo Vam se e-poštom kada pokrenemo uslugu, što očekujemo u siječnju 2027.
Početak rada ovisi o tome kako će savezni parlament u prosincu 2026. glasovati o Godišnjem poreznom zakonu za 2026. Ako izmjena opisana u pitanjima iznad bude izglasana, obavijestit ćemo Vas da ne pokrećemo uslugu i izbrisati Vaše podatke u roku od 30 dana.