Амортизируйте арендное здание за те годы, которые ему действительно остались.
В Германии арендодатели списывают стоимость здания, но никогда не земли, по умолчанию за 50 лет. Многим старым домам осталось гораздо меньше. Заключение сертифицированного оценщика может это доказать, и с таким доказательством вы списываете быстрее и раньше платите меньше налога.
Для арендодателей в Германии и владельцев, живущих за её пределами. На русском, немецком и английском. Наш гонорар: от 654,50 € до 2 017,05 € с НДС.
По умолчанию: 2 % в год в течение 50 лет
С заключением, доказывающим 25 лет: 4 % в год
Правило простыми словами
- Амортизация AfA
- Каждый год вы вычитаете из дохода от аренды часть стоимости здания. В Германии эту часть называют AfA, это ежегодное списание на износ. Земля не амортизируется никогда.
- Оставшийся срок службы Restnutzungsdauer
- Налоговая инспекция, Finanzamt, исходит из того, что жилой дом служит 50 лет (40 лет, если он построен до 1925 года). Закон позволяет использовать более короткий оставшийся срок службы, Restnutzungsdauer, если вы его докажете.
- Доказательство Gutachten
- Доказательством служит экспертное заключение, Gutachten, которое сертифицированный оценщик составляет и подписывает именно для вашего здания. Вы прикладываете его к налоговой декларации.
Сколько может принести вам заключение?
Приблизительная оценка для вашего здания. Расчёт идёт в вашем браузере, и ничего из введённого не покидает эту страницу.
Заключение стоит рассмотреть.
- Стоимость здания в расчёте
- 182 000 €
- Ориентировочный оставшийся срок
- 25 лет
- Стандартная ежегодная амортизация 2 % в год, 50 лет
- 3 640 €
- Возможная ежегодная амортизация за 25 лет
- 7 280 €
- Дополнительная амортизация в год
- 3 640 €
- Примерная экономия на налоге в первый год при ставке налога 40 %
- 1 456 €
- В ближайшие 25 лет дополнительное снижение налога при той же ставке
- 36 400 €
- Наш гонорар потолок для этой площади
- 952,00 €800 € без НДС
- Ваша выгода в первый год за вычетом нашего гонорара
- 504 €
Общая сумма, которую вы списываете за весь срок службы здания, не меняется. Выгода в том, что вы получаете её раньше, а значит, платите меньше налога в первые годы. Суммы экономии приведены для иллюстрации при выбранной вами ставке налога. Ваша собственная экономия зависит от вашего налогового положения, которое мы не проверяем. Уточните это у своего налогового консультанта (Steuerberater).
Наш гонорар: все цифры
Одно правило, минимум и максимум. Во все суммы ниже уже входят осмотр и полный перевод заключения на русский язык.
32 % от дополнительной амортизации, которую ваше заключение даёт в первый год.
Для небольших зданий потолок ниже
Ваш гонорар никогда не превышает потолок для площади вашего здания.
| Площадь | Потолок с НДС | Без НДС |
|---|---|---|
| До 299 m² | 952,00 € | 800 € |
| От 300 до 500 m² | 1 184,05 € | 995 € |
| От 501 до 1 000 m² | 1 541,05 € | 1 295 € |
| От 1 001 m² и больше | 2 017,05 € | 1 695 € |
Возврат денег
Если налоговая инспекция после возражения окончательно отклонит более короткий срок, мы вернём весь гонорар. Это действует при окончательном отказе в течение 24 месяцев после передачи заключения.
Что входит в цену
- Подписанное оценщиком заключение для налоговой инспекции
- Видеообход вашего здания с командой оценщика
- Полный перевод заключения на русский язык
- Письменная поддержка на русском, немецком и английском
- Без последующих доплат
Четыре примера расчёта
| Здание (стоимость без земли) | Срок по заключению | Доп. амортизация в первый год | 32 % от неё | Гонорар с НДС | Без НДС |
|---|---|---|---|---|---|
| Небольшая квартира, 100 000 €, 45 m² | 35 лет | 857 € | 274 € | 654,50 € | 550 € минимум |
| Небольшая квартира, 100 000 €, 45 m² | 25 лет | 2 000 € | 640 € | 761,60 € | 640 € |
| Квартира, 200 000 €, 75 m² | 25 лет | 4 000 € | 1 280 € | 952,00 € | 800 € потолок для её площади |
| Многоквартирный дом, 2 000 000 €, 1 700 m² | 20 лет | 60 000 € | 19 200 € | 2 017,05 € | 1 695 € максимум |
При условной ставке налога 40 % наши 32 % от дополнительной амортизации равны 80 % вашей экономии в первый год. Ваша собственная экономия зависит от вашего налогового положения, которое мы не проверяем. Уточните это у своего налогового консультанта (Steuerberater).
Сравнение с рынком
| Faster Depreciation | Типичные цены на рынке | |
|---|---|---|
| Квартира (менее 300 m²) | От 654,50 € до 952,00 € с НДС | Примерно от 700 € до 1 800 € с НДС |
| Самые большие здания | Не более 2 017,05 € с НДС | Примерно до 2 600 € с НДС |
| Видеоосмотр | Входит в цену | Иногда входит, иногда за доплату |
| Полный перевод заключения на русский язык | Входит в цену | Предлагают редко |
| Заказ и письменная поддержка на русском языке | Да | Обычно только на немецком |
| Возврат при окончательном отказе | Весь гонорар, в течение 24 месяцев | Обычная практика |
Рыночные цифры: типичные опубликованные цены на заключения об оставшемся сроке службы в Германии, сентябрь 2026 года, с НДС.
Как это работает
Пять шагов от первой проверки до налоговой декларации.
Лестницы и полы
Отопление и окна
-
Проверьте здание онлайн
Воспользуйтесь калькулятором выше. Если заключение не окупится, он так и скажет.
-
Загрузите документы
Договор купли-продажи, поэтажные планы, фотографии и все документы о проведённой модернизации.
-
Видеообход
Вы, арендатор или ваш управляющий проходите по зданию во время видеозвонка, в удобное для вас время. Звонок проходит на немецком или английском. Помочь может родственник, арендатор или управляющий, если присоединится к звонку.
-
Сертифицированный оценщик составляет и подписывает заключение
Заключение пишется на немецком, ведь именно этот язык читает налоговая инспекция, а для вас к нему прилагается полный перевод на русский язык.
-
Вы подаёте его вместе с декларацией
Вы или ваш налоговый консультант (Steuerberater) отправляете его в налоговую инспекцию (Finanzamt) вместе с декларацией. Наш гонорар вы платите, когда получаете подписанное заключение.
Решает оценщик, и мы не можем это изменить
Оценщик определяет оставшийся срок службы самостоятельно, ещё до расчёта гонорара. Наша система фиксирует подписанную оценщиком цифру, и никто в Faster Depreciation не может её изменить. Оценщик никогда не видит ваш гонорар и получает одну и ту же фиксированную сумму, какой бы срок ни установило заключение.
Для кого это
Для владельцев старой арендной недвижимости в Германии, которым удобнее решать этот вопрос на русском языке.
- Русскоязычные арендодатели в Германии, которые сдают одну или несколько квартир.
- Владельцы, живущие за пределами Германии, которые сдают квартиру в Берлине, Лейпциге или другом городе и каждый год подают немецкую налоговую декларацию.
- Семьи, которые купили жильё для сдачи и теперь платят в Германии налог с арендной платы.
- Инвесторы с многоквартирными домами, где ежегодная выгода самая большая.
- Немецкоязычные и англоязычные владельцы тоже могут к нам обращаться.
Больше всего это обычно даёт для зданий, построенных примерно до 1980 года, с высокой долей здания в цене и владельцем с высокой ставкой налога. Новые здания и квартиры в центре города, где большая часть цены приходится на землю, выигрывают меньше.
Вопросы
Это законно?
Да. Налоговое право Германии позволяет арендодателю использовать более короткий оставшийся срок службы, если он может доказать, что здание прослужит меньше стандартного срока. Федеральный финансовый суд подтвердил в 2021 году и ещё раз в 2024 году, что доказать это можно любым подходящим экспертным методом. Налоговая инспекция оценивает заключение по существу, поэтому оно должно касаться именно вашего здания и быть хорошо обосновано.
Что, если налоговая инспекция его не примет?
У налоговой инспекции могут возникнуть вопросы к заключению. На вопросы о его содержании отвечает оценщик. Если инспекция отклонит более короткий срок, вы можете через своего налогового консультанта (Steuerberater) подать возражение (Einspruch). Если после возражения отказ станет окончательным в течение 24 месяцев после передачи заключения, мы вернём весь гонорар.
Нужен ли мне налоговый консультант (Steuerberater)?
Да, мы его рекомендуем. Мы не даём налоговых консультаций. Мы не проверяем ваше налоговое положение, не заполняем вашу декларацию и не ведём дела с налоговой инспекцией за вас. В Германии эта работа разрешена только лицензированным налоговым консультантам. Заключение подаёте вместе с декларацией вы сами или ваш Steuerberater.
Можно ли применить это к прошлым годам?
Часто можно, если налоговые годы ещё открыты: например, год, за который вы ещё не подали декларацию, или год, налоговое решение по которому ещё можно изменить. Окончательное налоговое решение обычно нельзя пересмотреть только потому, что у вас появилось заключение. Какие годы у вас ещё открыты, подскажет ваш налоговый консультант.
Какие документы нужны?
- Договор купли-продажи, в котором указана цена и обычно её разделение на землю и здание
- Поэтажные планы и площадь
- Свежие фотографии изнутри и снаружи
- Документы о модернизации, например счета за окна, отопление, крышу или ванные комнаты
- Энергетический паспорт здания, если он у вас есть
После загрузки мы точно скажем, чего не хватает. Остальное покажет видеообход.
Кто подписывает заключение?
Независимый оценщик недвижимости, сертифицированный по международному стандарту сертификации персонала (DIN EN ISO/IEC 17024), с собственным страхованием профессиональной ответственности и собственными клиентами. Оценщик проверяет проект заключения, может от него отступить, устанавливает оставшийся срок службы и подписывает заключение. В нём указаны его имя и сертификация.
Как насчёт изменения закона, которое обсуждается в парламенте в 2026 году?
Годовой налоговый закон 2026 (Jahressteuergesetz 2026) сейчас проходит через парламент. Одна из предложенных поправок добавила бы в правило слова «на момент его завершения», и тогда более короткий срок остался бы только для зданий, изначально рассчитанных на недолгую службу. Если поправку примут, старые здания, скорее всего, лишатся этой возможности, вероятно, для покупок или налоговых лет после публикации закона.
Похожие попытки ограничить эту возможность провалились в 2022, 2024 и 2025 годах. Бундестаг голосует в декабре 2026 года. До этого мы не принимаем ни заказов, ни денег. Если изменение примут, мы не запустимся, сообщим об этом всем, кто забронировал место, и удалим их данные в течение 30 дней.
Что, если сдача в аренду приносит мне убыток?
Тогда более крупное списание увеличит убыток. Сэкономит ли это налог в текущем году, зависит от ваших других доходов в Германии. Владельцы за пределами Германии без других немецких доходов могут в первый год сэкономить мало или ничего, а убыток обычно переносится на следующие годы. Укажите в калькуляторе ставку налога, соответствующую вашей реальной ситуации, или ноль и поговорите со своим налоговым консультантом, прежде чем бронировать место.
Забронировать место
Заказ не оформляется, платить ничего не нужно. Мы напишем вам, когда запустимся, предположительно в январе 2027 года.
Запуск зависит от голосования Бундестага в декабре 2026 года по Годовому налоговому закону 2026. Если изменение, описанное выше в разделе вопросов, будет принято, мы сообщим вам, что не запускаемся, и удалим ваши данные в течение 30 дней.