Kiralık binanızı, gerçekte kalan ömrü üzerinden amorti edin.
Almanya'da ev sahipleri binayı varsayılan olarak 50 yılda amorti eder, arsa ise hiçbir zaman amorti edilmez. Oysa pek çok eski binanın çok daha az ömrü kalmıştır. Sertifikalı bir değerleme uzmanının raporu bunu kanıtlayabilir. Bu kanıtla binayı daha hızlı amorti eder, daha erken daha az vergi ödersiniz.
Almanya'daki ev sahipleri ve yurt dışında yaşayan mülk sahipleri için. Türkçe, Almanca ve İngilizce. Ücretimiz: KDV dahil €654,50 ile €2.017,05 arası.
Standart: 50 yıl boyunca yılda %2
25 yıllık ömrü kanıtlayan raporla: yılda %4
Kural, sade bir dille
- Amortisman AfA
- Her yıl binanın maliyetinin bir dilimini kira gelirinizden düşersiniz. Almanlar bu dilime AfA der. AfA, yıpranma karşılığı ayrılan yıllık amortismandır. Arsa hiçbir zaman amorti edilmez.
- Kalan ömür Restnutzungsdauer
- Vergi dairesi (Finanzamt), bir konutun 50 yıl dayandığını varsayar (1925'ten önce yapıldıysa 40 yıl). Kanun, kanıtlamanız şartıyla daha kısa bir kalan ömür (Restnutzungsdauer) kullanmanıza izin verir.
- Kanıt Gutachten
- Kanıt, sertifikalı bir değerleme uzmanının sizin binanız için yazıp imzaladığı bir bilirkişi raporudur (Gutachten). Bu raporu vergi beyannamenizle birlikte sunarsınız.
Bir rapor size ne kazandırabilir?
Binanız için kaba bir tahmin. Hesaplama tarayıcınızda yapılır ve yazdığınız hiçbir bilgi bu sayfanın dışına çıkmaz.
Rapor almayı düşünmeye değer görünüyor.
- Hesaba katılan bina değeri
- €182.000
- Tahmini kalan ömür
- 25 yıl
- Standart yıllık amortisman yılda %2, 50 yıl boyunca
- €3.640
- Mümkün yıllık amortisman 25 yıl boyunca
- €7.280
- Her yıl ek amortisman
- €3.640
- İlk yıl için örnek vergi tasarrufu %40 vergi oranıyla
- €1.456
- Önümüzdeki 25 yıl boyunca aynı oranda ek vergi indirimi
- €36.400
- Ücretimiz 300 m² altı için üst sınır
- €952,00net €800
- Ücretimizden sonra ilk yıl kazancınız
- €504
Binanın ömrü boyunca amorti ettiğiniz toplam tutar değişmez. Kazancınız, bu tutarı daha erken düşebilmenizdir. Bu da ilk yıllarda daha az vergi demektir. Tasarruf rakamları, seçtiğiniz vergi oranına göre hazırlanmış örneklerdir. Gerçek tasarrufunuz vergi durumunuza bağlıdır ve biz bu durumu incelemeyiz. Lütfen vergi danışmanınıza (Steuerberater) danışın.
Ücretimiz, tüm ayrıntılarıyla
Tek bir kural, bir alt sınır ve bir üst sınır. Aşağıdaki tüm tutarlara bina incelemesi ve raporun tam Türkçe çevirisi dahildir.
Raporunuzun ilk yılda sağladığı ek amortismanın %32'si.
Küçük binalar için daha düşük üst sınırlar
Ücretiniz hiçbir zaman binanızın kullanım alanına ait üst sınırı aşmaz.
| Kullanım alanı | KDV dahil üst sınır | Net |
|---|---|---|
| 299 m²'ye kadar | €952,00 | €800 |
| 300 ile 500 m² arası | €1.184,05 | €995 |
| 501 ile 1.000 m² arası | €1.541,05 | €1.295 |
| 1.001 m² ve üzeri | €2.017,05 | €1.695 |
İade
Vergi dairesi, bir itirazdan (Einspruch) sonra daha kısa ömrü kesin olarak reddederse ücretimizin tamamını iade ederiz. Bu, teslimden itibaren 24 ay içinde kesinleşen ret kararları için geçerlidir.
Fiyata dahil olanlar
- Değerleme uzmanının vergi dairesi için imzaladığı rapor
- Değerleme uzmanının ekibiyle binanızın görüntülü gezisi
- Raporun tam Türkçe çevirisi
- Türkçe, Almanca ve İngilizce yazılı destek
- Sonradan eklenen hiçbir ek ücret yok
Dört örnek hesap
| Bina (arsa hariç değer) | Raporun kanıtladığı ömür | İlk yıl ek amortisman | Bunun %32'si | KDV dahil ücret | Net |
|---|---|---|---|---|---|
| Küçük daire, €100.000, 45 m² | 35 yıl | €857 | €274 | €654,50 | €550 alt sınır |
| Küçük daire, €100.000, 45 m² | 25 yıl | €2.000 | €640 | €761,60 | €640 |
| Daire, €200.000, 75 m² | 25 yıl | €4.000 | €1.280 | €952,00 | €800 bu büyüklük için üst sınır |
| Apartman, €2.000.000, 1.700 m² | 20 yıl | €60.000 | €19.200 | €2.017,05 | €1.695 üst sınır |
Varsayılan %40 vergi oranında, ek amortismanın %32'si ilk yıl tasarrufunuzun %80'ine denk gelir. Gerçek tasarrufunuz vergi durumunuza bağlıdır ve biz bu durumu incelemeyiz. Lütfen vergi danışmanınıza (Steuerberater) danışın.
Piyasayla karşılaştırma
| Faster Depreciation | Tipik piyasa fiyatları | |
|---|---|---|
| Bir daire (300 m² altı) | KDV dahil €654,50 ile €952,00 arası | KDV dahil yaklaşık €700 ile €1.800 arası |
| En büyük binalar | KDV dahil en fazla €2.017,05 | KDV dahil yaklaşık €2.600'e kadar |
| Görüntülü inceleme | Dahil | Bazen dahil, bazen ek ücretli |
| Raporun tam Türkçe çevirisi | Dahil | Nadiren sunulur |
| Türkçe sipariş ve yazılı destek | Evet | Çoğunlukla yalnızca Almanca |
| Kesin ret durumunda iade | Ücretin tamamı, 24 ay içinde | Yaygın |
Piyasa rakamları, Almanya'daki kalan ömür raporları için Eylül 2026 itibarıyla yayımlanmış tipik fiyatlardır ve KDV dahildir.
Nasıl işler
İlk kontrolden vergi beyannamenize beş adım.
Merdivenler ve zeminler
Isıtma ve pencereler
-
Binanızı internet üzerinden kontrol edin
Yukarıdaki hesaplayıcıyı kullanın. Rapor kendi maliyetini çıkarmayacaksa hesaplayıcı bunu size söyler.
-
Belgelerinizi yükleyin
Satış sözleşmeniz, kat planları, fotoğraflar ve modernizasyon çalışmalarına ait tüm kayıtlar.
-
Görüntülü gezi
Siz, kiracınız ya da mülk yöneticiniz, size uygun bir saatte görüntülü görüşmede binayı gezdirirsiniz. Görüşme Almanca veya İngilizce yapılır. Yardımcı olması için bir akrabanız, kiracınız ya da mülk yöneticiniz de katılabilir.
-
Sertifikalı bir değerleme uzmanı raporu yazar ve imzalar
Rapor, vergi dairesinin okuduğu dil olan Almanca yazılır. Size ayrıca raporun tam Türkçe çevirisi verilir.
-
Raporu vergi beyannamenizle birlikte sunarsınız
Raporu beyannamenizle birlikte vergi dairesine (Finanzamt) siz ya da vergi danışmanınız (Steuerberater) gönderir. Ücretimizi, imzalı rapor elinize ulaştığında ödersiniz.
Kararı değerleme uzmanı verir, biz değiştiremeyiz
Değerleme uzmanı kalan ömrü, herhangi bir ücret hesaplanmadan önce bağımsız olarak belirler. Sistemimiz uzmanın imzaladığı rakamı kilitler ve Faster Depreciation bünyesinde hiç kimse bu rakamı değiştiremez. Değerleme uzmanı ücretinizi hiçbir zaman görmez ve rapor hangi ömrü ortaya koyarsa koysun aynı sabit ücreti alır.
Kimler için
Almanya'da eski bir kiralık mülke sahip olan ve bu işi Türkçe yürütmeyi tercih eden mülk sahipleri için.
- Almanya'da yaşayan Türkçe konuşan ev sahipleri, bir ya da birkaç dairesini kiraya verenler.
- Türkiye'de, Kuzey Kıbrıs'ta ya da başka bir ülkede yaşayan mülk sahipleri, Berlin, Leipzig veya başka bir şehirde daire kiraya veren ve her yıl Almanya'da vergi beyannamesi verenler.
- Aileler, kiraya vermek için mülk alan ve şimdi kira geliri üzerinden Almanya'da vergi ödeyenler.
- Yatırımcılar, yıllık kazancın en yüksek olduğu çok daireli binalara sahip olanlar.
- Almanca ya da İngilizce konuşan mülk sahiplerine de memnuniyetle hizmet veriyoruz. Bize Almanca ya da İngilizce yazarsanız aynı dilde yanıt veririz.
Rapor en çok, yaklaşık 1980'den önce yapılmış, bina payı yüksek ve sahibi yüksek vergi oranına tabi olan binalarda kazandırır. Daha yeni binalarda ve fiyatın büyük bölümünü arsanın oluşturduğu şehir merkezi dairelerinde kazanç daha azdır.
Sorular
Bu yasal mı?
Evet. Alman vergi hukuku, binanın standart süreden daha kısa dayanacağını kanıtlayabilen ev sahibinin daha kısa bir kalan ömür kullanmasına izin verir. Federal Maliye Mahkemesi 2021'de ve 2024'te yeniden, uygun her bilirkişi yönteminin bunu kanıtlayabileceğini teyit etti. Vergi dairesi raporu kendi içeriğine göre değerlendirir. Bu yüzden raporun sizin binanıza özgü ve iyi gerekçelendirilmiş olması gerekir.
Vergi dairesi raporu reddederse ne olur?
Vergi dairesi bir rapor hakkında soru sorabilir. Raporun içeriğine ilişkin soruları değerleme uzmanı yanıtlar. Vergi dairesi daha kısa ömrü reddederse vergi danışmanınız aracılığıyla itiraz (Einspruch) edebilirsiniz. Bu itirazdan sonra ret, teslimden itibaren 24 ay içinde kesinleşirse ücretimizin tamamını iade ederiz.
Vergi danışmanına (Steuerberater) ihtiyacım var mı?
Evet, bir vergi danışmanıyla çalışmanızı öneririz. Biz vergi danışmanlığı yapmayız. Vergi durumunuzu incelemez, beyannamenizi doldurmaz ve vergi dairesiyle sizin adınıza muhatap olmayız. Almanya'da bu işleri yalnızca ruhsatlı vergi danışmanları yapabilir. Raporu beyannamenizle birlikte vergi danışmanınız ya da siz sunarsınız.
Geçmiş yıllar için de yararlanabilir miyim?
Hâlâ açık olan vergi yılları için çoğu zaman evet. Örneğin henüz beyanname vermediğiniz bir yıl ya da vergi tarhiyatı hâlâ değiştirilebilen bir yıl. Kesinleşmiş bir tarhiyat, sırf artık elinizde bir rapor olduğu için genellikle yeniden açılamaz. Hangi yıllarınızın hâlâ açık olduğunu vergi danışmanınıza sorun.
Hangi belgelere ihtiyacım var?
- Fiyatı ve genellikle arsa ile bina arasındaki dağılımı gösteren satış sözleşmesi
- Kat planları ve kullanım alanı
- İçeriden ve dışarıdan yakın zamanda çekilmiş fotoğraflar
- Modernizasyon çalışmalarına ait kayıtlar, örneğin pencere, ısıtma, çatı ya da banyo faturaları
- Varsa enerji kimlik belgesi
Belgelerinizi yükledikten sonra neyin eksik olduğunu size tam olarak söyleriz. Gerisini görüntülü gezi tamamlar.
Raporu kim imzalar?
Kişi belgelendirmesine ilişkin uluslararası standarda (DIN EN ISO/IEC 17024) göre sertifikalı, kendi mesleki sorumluluk sigortası ve kendi müşterileri olan serbest çalışan bir gayrimenkul değerleme uzmanı. Uzman taslağı inceler, taslaktan farklı bir sonuca varabilir, kalan ömrü belirler ve raporu imzalar. Adı ve sertifikası raporda yer alır.
2026'da Meclis'te görüşülen yasa değişikliği ne anlama geliyor?
2026 Yıllık Vergi Kanunu (Jahressteuergesetz 2026) Federal Meclis'te (Bundestag) görüşülüyor. Önerilen bir değişiklik, kurala "tamamlandığı tarihte" ifadesini eklemeyi öngörüyor. Bu, daha kısa ömrü yalnızca baştan kısa süre dayanacak şekilde tasarlanmış binalarla sınırlar. Değişiklik kabul edilirse eski binalar büyük olasılıkla bu imkânı kaybeder. Bu da muhtemelen kanunun yayımlanmasından sonraki alımlar veya vergi yılları için geçerli olur.
Bu imkânı kısıtlamaya yönelik benzer girişimler 2022, 2024 ve 2025'te başarısız oldu. Meclis oylaması Aralık 2026'da yapılacak. O zamana kadar hiçbir sipariş almıyor ve hiçbir ödeme kabul etmiyoruz. Değişiklik kabul edilirse hizmeti başlatmayacağız, yerini ayırtan herkese haber vereceğiz ve bilgilerini 30 gün içinde sileceğiz.
Kira gelirim zarar ediyorsa ne olur?
Bu durumda daha büyük bir amortisman zararı da büyütür. Bunun bu yıl vergi tasarrufu sağlayıp sağlamayacağı, Almanya'daki diğer gelirlerinize bağlıdır. Almanya'da başka geliri olmayan ve yurt dışında yaşayan mülk sahipleri ilk yılda çok az tasarruf edebilir ya da hiç edemeyebilir. Zarar ise genellikle sonraki yıllara devredilir. Hesaplayıcıdaki vergi oranını gerçek durumunuza göre ya da sıfıra ayarlayın ve yerinizi ayırtmadan önce vergi danışmanınızla görüşün.
Yerinizi ayırtın
Sipariş verilmez ve hiçbir ödeme yapılmaz. Hizmete başladığımızda size e-posta göndeririz. Açılışın Ocak 2027'de olması bekleniyor.
Açılış, Federal Meclis'in 2026 Yıllık Vergi Kanunu hakkında Aralık 2026'da yapacağı oylamaya bağlı. Yukarıdaki sorularda anlatılan değişiklik kabul edilirse, hizmeti başlatmayacağımızı size bildirir ve bilgilerinizi 30 gün içinde sileriz.