用通俗的话讲清规则
- 折旧 AfA
- 每年您可以从租金收入中扣除建筑成本的一部分。这部分在德国称为AfA，即每年因损耗而计提的折旧。土地永远不能折旧。
- 剩余使用年限 Restnutzungsdauer
- 税务局（Finanzamt）默认住宅可使用50年（1925年以前建成的为40年）。如果您能证明，法律允许您采用更短的剩余使用年限（Restnutzungsdauer）。
- 证明 Gutachten
- 证明是一份专家评估报告（Gutachten），由持证评估师针对您的具体建筑撰写并签字。您将它随纳税申报表一并提交。
一份报告能为您带来多少价值？
针对您房产的粗略估算。计算在您的浏览器中完成，您输入的任何内容都不会离开本页面。
看来值得考虑做一份报告。
- 采用的建筑价值
- €182,000
- 参考剩余年限
- 25年
- 默认年折旧额 每年2%，共50年
- €3,640
- 可能的年折旧额 分25年计提
- €7,280
- 每年额外折旧额
- €3,640
- 示例性的第一年节税额 按40%的税率计算
- €1,456
- 未来25年内 按相同税率计算的额外税收减免
- €36,400
- 我们的收费 300 m²以下的封顶价
- €952.00不含税€800
- 扣除我们的收费后，您第一年的收益
- €504
建筑在整个使用期内可折旧的总额保持不变。收益在于更早获得折旧，也就是在最初几年少缴税。节税数字只是按您所选税率计算的示例。您实际的节税额取决于您的税务状况，我们不对此进行审查。请向您的税务顾问（Steuerberater）确认。
我们的收费，全部列明
一条规则，一个最低价，一个最高价。以下所有价格均已包含视频查勘和报告的完整中文译本。
按报告在第一年带来的额外折旧额的32%收费。
面积较小的建筑，封顶价更低
您的收费绝不会超过您建筑面积所对应的封顶价。
| 面积 | 封顶价（含增值税） | 不含税 |
|---|---|---|
| 299 m²及以下 | €952.00 | €800 |
| 300至500 m² | €1,184.05 | €995 |
| 501至1,000 m² | €1,541.05 | €1,295 |
| 1,001 m²及以上 | €2,017.05 | €1,695 |
退款
如果在您提出异议后，税务局仍最终驳回较短的使用年限，我们将全额退还收费。此条款适用于在交付后24个月内作出的最终驳回。
服务包含
- 评估师签字、供税务局使用的报告
- 与评估师团队通过视频查看您的建筑
- 报告的完整中文译本
- 中文、德语和英语书面支持
- 事后不加收任何额外费用
四个计算示例
| 建筑（不含土地的价值） | 报告证明的年限 | 第一年额外折旧额 | 其中的32% | 收费（含增值税） | 不含税 |
|---|---|---|---|---|---|
| 小户型公寓，€100,000，45 m² | 35年 | €857 | €274 | €654.50 | €550 最低收费 |
| 小户型公寓，€100,000，45 m² | 25年 | €2,000 | €640 | €761.60 | €640 |
| 公寓，€200,000，75 m² | 25年 | €4,000 | €1,280 | €952.00 | €800 该面积的封顶价 |
| 整栋住宅楼，€2,000,000，1,700 m² | 20年 | €60,000 | €19,200 | €2,017.05 | €1,695 最高收费 |
假设税率为40%，额外折旧额的32%相当于您第一年节税额的80%。您实际的节税额取决于您的税务状况，我们不对此进行审查。请向您的税务顾问（Steuerberater）确认。
与市场价格对比
| Faster Depreciation | 市场常见价格 | |
|---|---|---|
| 一套公寓（300 m²以下） | €654.50至€952.00，含增值税 | 约€700至€1,800，含增值税 |
| 大型建筑 | 最高€2,017.05，含增值税 | 最高约€2,600，含增值税 |
| 视频查勘 | 包含 | 有时包含，有时另收费 |
| 报告的完整中文译本 | 包含 | 很少提供 |
| 以中文下单并获得书面支持 | 是 | 大多只提供德语服务 |
| 最终被驳回时退款 | 全额退款，24个月内有效 | 常见 |
市场数字为2026年9月德国剩余使用年限报告的常见公开价格，含增值税。
服务流程
从初步评估到纳税申报，共五步。
楼梯与地板
暖气与窗户
-
在线评估您的建筑
使用上方的计算器。如果报告收不回成本，计算器会直接告诉您。
-
上传您的文件
购房合同、平面图、照片以及所有翻新工程的记录。
-
视频查看
您、租户或物业管理人员通过视频通话带评估团队走一遍建筑，时间由您安排。通话以德语或英语进行，您的亲属、租户或物业管理人员可以一同参加，从旁协助。
-
由持证评估师撰写并签署报告
报告使用德语撰写，这是税务局使用的语言。您还会收到报告的完整中文译本，供您自己阅读。
-
随纳税申报表提交
您或您的税务顾问（Steuerberater）将报告随申报表一起提交给税务局（Finanzamt）。签字版报告送达时，您再支付我们的费用。
年限由评估师决定，我们无法更改
评估师在计算任何费用之前独立确定剩余使用年限。我们的系统会锁定评估师签字确认的数字，Faster Depreciation 的任何人都无法更改。评估师看不到您的收费，而且无论报告得出多长的年限，评估师都只拿同样的固定报酬。
适合哪些人
在德国拥有较老出租房产、希望用中文办理此事的业主。
- 在德国生活、讲中文的房东，出租一套或几套公寓。
- 居住在中国或其他国家/地区的业主，在柏林、莱比锡或德国其他城市出租公寓，每年提交德国纳税申报。
- 为出租而购房的家庭，如今需要就租金收入在德国纳税。
- 持有整栋住宅楼的投资者，这类情况下每年的收益最大。
- 讲德语或英语的业主同样欢迎。
通常收益最大的是约1980年以前建成、建筑价值占比高、且业主适用高税率的建筑。较新的建筑，以及土地占房价大部分的市中心公寓，收益较小。
常见问题
这样做合法吗？
合法。德国税法允许房东在能够证明建筑的可使用年限短于默认年限时，采用更短的剩余使用年限。德国联邦财政法院在2021年和2024年两次确认，任何合适的专家方法都可以用来证明这一点。税务局随后会根据报告本身的质量作出判断，因此报告必须针对您的建筑，并且论证充分。
如果税务局不认可怎么办？
税务局可能会就报告提出问题。评估师负责回答有关报告内容的问题。如果税务局驳回较短的使用年限，您可以通过税务顾问提出异议（Einspruch）。如果在异议之后驳回成为最终决定，且发生在交付后24个月内，我们将全额退还收费。
我需要税务顾问（Steuerberater）吗？
需要，我们建议您聘请一位。我们不提供税务咨询，不审查您的税务状况，不代您填写申报表，也不代您与税务局打交道。在德国，这些工作只能由持牌税务顾问承担。由您的税务顾问或您本人将报告随申报表一同提交。
可以为过去的年份申请吗？
通常可以申请仍未结案的纳税年度，例如您尚未申报的年度，或税务核定仍可更改的年度。已经最终确定的税务核定，通常不会仅仅因为您现在有了报告而重新开启。您的哪些年度仍可更改，需要咨询您的税务顾问。
我需要准备哪些文件？
- 购房合同，其中载明价格，通常还载明土地与建筑的价值划分
- 平面图和面积
- 近期的室内外照片
- 翻新工程记录，例如窗户、暖气、屋顶或浴室的发票
- 能源证书（如有）
您上传后，我们会准确告诉您还缺哪些材料。其余部分通过视频查看补足。
报告由谁签署？
由一位独立执业的房地产评估师签署。该评估师依据国际人员认证标准（DIN EN ISO/IEC 17024）获得认证，拥有自己的职业责任保险和自己的客户。评估师审阅报告初稿，可以作出与初稿不同的判断，确定剩余使用年限并签署报告。报告上会写明评估师的姓名和认证信息。
2026年议会正在讨论的法律修订会有什么影响？
《2026年度税法》（Jahressteuergesetz 2026）正在议会审议中。其中一项拟议修正案将在规则中加入“在其竣工时”的字样，这会把较短的使用年限限制在设计寿命本来就很短的建筑上。如果该修正案通过，老旧建筑很可能将失去这一选项，可能适用于法律公布之后的购房或纳税年度。
2022年、2024年和2025年也曾有过类似的限制尝试，均未成功。联邦议院将于2026年12月表决。在此之前，我们不接受订单，也不收取任何款项。如果修订通过，我们将不会上线，会通知所有预留了名额的人，并在30天内删除他们的信息。
如果我的出租房产亏损怎么办？
那么更大的折旧额会让亏损更大。这能否在今年节税，取决于您在德国的其他收入。在德国没有其他收入的海外业主，第一年可能几乎省不了税，甚至完全没有节税效果，亏损通常会结转到以后的年度。请把计算器中的税率设为您的实际情况或设为零，并在预留名额前咨询您的税务顾问。
预留名额
不会产生订单，也无需付款。我们将在上线时通过电子邮件通知您，预计在2027年1月。
能否上线取决于联邦议院2026年12月对《2026年度税法》的表决。如果上方常见问题中提到的修订获得通过，我们会告诉您我们不会上线，并在30天内删除您的信息。